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Plano municipal CABA 2026: nueva UT de octubre y costos de trámite
La UT de CABA subió a $984,77 desde octubre. Cómo cambia la parte oficial de un plano municipal, qué costos se calculan aparte y cuándo corresponde aviso o permiso.
Actualización del 3 de octubre de 2026: la Unidad Tarifaria (UT) de CABA vale $984,77 entre el 1 de octubre y el 31 de diciembre de 2026, según la Resolución Conjunta 3/SSHA/26. Si un derecho del expediente se expresa en UT, hay que actualizar su conversión a pesos. Eso no convierte el costo total de un plano municipal en una tarifa única: también cuentan el tipo de trámite, la tarea profesional y las condiciones de la parcela.
Esta guía se amplió en julio de 2026 para separar aviso, permiso, honorarios y derechos. Ahora incorporamos el cambio trimestral de UT y corregimos la referencia a la Ley Arancelaria 6.928 para 2026. Para definir si una reforma necesita aviso o permiso, consultá además el trámite oficial de Aviso de Obra y el Reglamento Técnico vigente.
Indice rapido
Qué cambió en la Unidad Tarifaria de CABA en octubre de 2026
La Resolución Conjunta 3/SSHA/26, publicada el 24 de septiembre de 2026, fijó la UT en $984,77 para el cuarto trimestre. La UT del tercer trimestre era $906,12, según la relación normativa de la Ley 6.928 y la comunicación del CPIC. La diferencia es de $78,65 por UT, equivalente a una suba de aproximadamente 8,68% sobre el valor anterior. No es un índice del costo de construir ni un aumento automático de los honorarios del arquitecto.
Para usar el dato, primero identificá el concepto exacto de la Ley Arancelaria que aplica al expediente y la cantidad de UT que corresponda. Después multiplicá esa cantidad por el valor vigente al momento de liquidar. Los siguientes montos son ejercicios aritméticos para mostrar el efecto de la actualización; no son aranceles universales ni una cotización de plano municipal.
| Ejemplo hipotético | Con UT de $906,12 | Con UT de $984,77 | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 100 UT | $90.612 | $98.477 | $7.865 |
| 500 UT | $453.060 | $492.385 | $39.325 |
Metodología: multiplicamos 100 y 500 UT por el valor oficial de cada trimestre; la variación se calculó como (984,77 ÷ 906,12 − 1) × 100. No agregamos recargos, superficies, zona, uso, gastos de gestión ni honorarios. La liquidación real debe salir de la parcela, el tipo de presentación y la versión vigente de la Ley Arancelaria. Si recibiste una boleta antes del cambio y todavía no la pagaste, verificá en el expediente su vigencia y la liquidación aplicable antes de asumir que se actualiza automáticamente.
Cómo usarlo en un presupuesto de planos
- Definí si corresponde Aviso de Obra o Permiso según el alcance real. El aviso figura como gratuito en el trámite oficial; eso no elimina honorarios de diseño o asesoramiento.
- Pedí una planilla de conceptos: derechos oficiales, encomienda o visado profesional si corresponde, documentación, gestión y dirección de obra en renglones separados.
- Identificá cuáles conceptos están expresados en UT y cuáles tienen otra base. No apliques el 8,68% a todo el presupuesto.
- Pedí fecha de validez: una propuesta emitida en septiembre puede requerir una nueva liquidación en octubre si todavía no se abonaron los derechos.
Por ejemplo, en una ampliación de vivienda, el estudio debe relevar el inmueble, verificar normativa y calcular superficies antes de estimar los derechos. El cambio de UT puede mover una parte del gasto oficial, mientras que el proyecto, la estructura y la dirección siguen dependiendo del trabajo profesional contratado. En una cocina sin aumento de superficie que encuadre en Aviso de Obra, el dato de la UT puede ser irrelevante para el trámite, aunque el diseño y la ejecución tengan costo.
Respuesta corta: que deberias presupuestar
Para una obra o reforma en CABA, el costo real no es solo “dibujar el plano”. Tenes que presupuestar:
- Relevamiento y diagnostico: medir, revisar escritura o dominio, PH si aplica, estado existente y si hay obra previa sin declarar.
- Documentacion tecnica: planos municipales, memoria, planillas, superficies, responsables y formato exigido por reglamentos.
- Gestion del expediente: carga, seguimiento, correcciones y respuesta a observaciones.
- Honorarios profesionales: proyecto, direccion, encomienda, firma y responsabilidad segun alcance.
- Derechos, aportes o tasas: dependen del tramite y de la jurisdiccion; en CABA el Aviso de Obra figura como gratuito, pero un permiso con superficie a construir se liquida de otra manera.
La conclusion practica: si una propuesta solo dice “plano municipal” y no separa estos items, pedile al profesional que aclare que se entrega, que se firma, que se paga al organismo y que queda fuera.
Aviso de obra no es lo mismo que permiso de obra
La pagina oficial de CABA indica que el Aviso de Obra se solicita antes de tareas de mantenimiento o modificaciones en edificaciones existentes. El listado oficial incluye tareas como reemplazar contrapisos, carpetas, solados, revoques, revestimientos o cielorrasos, abrir o demoler vanos y levantar tabiques no portantes, modificar instalaciones sin aumento de capacidad y ejecutar rampas u otros elementos que no requieran permiso.
Ese punto es importante para reformas de departamento: cambiar una cocina, un bano o un revestimiento puede entrar en un circuito distinto al de ampliar metros o modificar estructura. Pero si hay estructura, aumento de superficie, cambio fuerte de uso, obra nueva, demolicion relevante o regularizacion, no conviene asumir que alcanza con un aviso. La pagina oficial tambien advierte que se verifica internamente si existen clausuras; si hay clausura previa por falta de permiso de ejecucion de obra civil, el aviso puede ser inviable.
| Situacion | Tramite probable | Costo oficial orientativo | Riesgo si se elige mal |
|---|---|---|---|
| Reforma interior sin estructura | Aviso de Obra, si encuadra en tareas admitidas | Gratuito segun pagina GCBA | Presentar de menos y recibir observaciones o clausura si el alcance real era mayor |
| Obra nueva o ampliacion | Permiso de Ejecucion de Obra Civil | Derechos segun superficie, zona y uso | Subestimar derechos, plazos y documentacion tecnica |
| Regularizar metros ya ejecutados | Registro/regularizacion segun caso | Puede tener recargos sobre derechos | Multas, restricciones para vender o problemas de catastro |
| Modificacion de permiso existente | Modificacion de obra o ampliacion de m2 | La Ley Tarifaria contempla reglas especificas | Pagar dos veces o dejar diferencias sin liquidar |
Que costos entran en una carpeta municipal
En Estudio Lat ordenamos el presupuesto en capas, porque ayuda a comparar propuestas de arquitectos, gestores y constructoras. No todos cobran igual porque no todos asumen la misma responsabilidad.
1. Relevamiento y antecedentes
Antes de dibujar hay que entender que existe: medidas, medianeras, patios, niveles, instalaciones visibles, PH, reglamento de copropiedad si aplica y antecedentes de planos. Para un departamento, tambien conviene revisar consorcio, horarios y permisos internos. Para una casa, hay que cruzar el lote con normativa urbana y con posibles obras sin declarar.
2. Documentacion tecnica
El plano municipal no reemplaza al proyecto ejecutivo. La carpeta municipal sirve para registrar o pedir permiso; el proyecto ejecutivo sirve para construir con menos improvisacion. En una obra seria, ambos dialogan, pero no son el mismo producto.
3. Honorarios profesionales
Los honorarios pueden cotizarse como monto fijo, porcentaje de obra o por etapas. Para una carpeta simple, el trabajo se concentra en relevamiento, dibujo y gestion. Para una obra nueva, aparecen proyecto, direccion, responsabilidad tecnica, coordinacion de instalaciones y respuestas a observaciones. Si estas comparando propuestas, revisa tambien la guia de honorarios de arquitectos en CABA.
4. Derechos oficiales y recargos
La Ley Tarifaria vigente enlazada por CABA usa una formula para los Derechos de Construccion Sustentable: superficie a construir multiplicada por componentes que dependen de zona, uso y unidad tarifaria. Tambien contempla reglas para ampliaciones, modificaciones, demoliciones, ampliacion de vigencia y regularizaciones. Por eso no conviene publicar un “precio por m2” universal sin mirar la parcela y el tipo de expediente.
Como se calculan los derechos de construccion en CABA
Octubre de 2026: usá $984,77 por UT en los conceptos que la Ley 6.928 exprese en esta unidad. La UT se actualiza por trimestre; revisá el valor y la fecha de liquidación antes de presentar o pagar. La cifra no reemplaza el cálculo específico de superficie, zona, uso y estado del expediente.
Segun la Ley Tarifaria vigente enlazada desde el tramite oficial, los derechos se calculan con la formula Superficie a Construir (m2) x (alfa + beta). El documento indica un componente beta expresado en UT, un valor fijo tambien expresado en UT y una alicuota diferencial por zona. Las zonas van de 0,5% a 2,0%, y el uso tambien cambia el calculo: residencial figura con 80%, comercial y otros usos con 100%, y educacion, salud y cultura con 20%.
La lectura practica es simple: dos obras con la misma cantidad de metros pueden pagar distinto si estan en zonas diferentes o si tienen usos distintos. Ademas, si el inmueble tiene mas de un uso, el importe se calcula sobre el uso principal registrado en el plano. Cuando hay diferencias autoliquidadas, cambios de proyecto o pagos vencidos, el documento remite a la Ley Tarifaria del momento en que se detecten esas diferencias.
| Variable | Que mirar | Por que afecta el costo |
|---|---|---|
| Superficie | m2 a construir, ampliar o regularizar | Es la base que multiplica la formula de derechos |
| Zona | Ubicacion de la parcela dentro de las zonas de la Ley Tarifaria | La alicuota diferencial cambia entre zonas |
| Uso | Residencial, comercial, educacion, salud, cultura u otros | El uso aplica otra alicuota sobre el calculo |
| Estado del expediente | Obra nueva, modificacion, ampliacion, permiso vencido o regularizacion | Puede cambiar porcentaje, vigencia o recargo |
Ejemplos practicos para no presupuestar mal
Ejemplo 1: cambio de cocina en departamento. Si no se toca estructura ni se aumenta capacidad de instalaciones, puede encuadrar como aviso, pero igual conviene documentar alcance, fotos, memoria y autorizaciones de copropiedad si corresponde. El costo fuerte no sera el derecho oficial, sino el proyecto, el relevamiento, la coordinacion con consorcio y la obra.
Ejemplo 2: ampliar una casa hacia el fondo o hacia arriba. Ahi el tema central ya no es “hacer el plano”, sino verificar normativa, estructura, superficies y permiso. En este caso hay que sumar derechos, honorarios, proyecto y una reserva por observaciones. Si la ampliacion es hacia arriba, lee tambien la guia de segunda planta.
Ejemplo 3: regularizar una obra existente. El relevamiento suele ser mas delicado porque se documenta algo ya construido. Puede haber diferencias entre lo registrado y lo real, y la Ley Tarifaria contempla recargos para obras antirreglamentarias o reglamentarias que se registren despues. Antes de prometer plazo o costo, hay que revisar antecedentes.
Caso en imagenes: plano, render y decision previa
En reformas y obras chicas, el render ayuda a que el cliente entienda que se va a construir antes de iniciar la gestion. No reemplaza al plano municipal, pero reduce cambios de alcance durante la obra.
Checklist antes de pedir precio por planos
- Defini el alcance real: mantenimiento, reforma interior, ampliacion, obra nueva o regularizacion.
- Pedile al profesional que separe honorarios de derechos oficiales, para no comparar conceptos mezclados.
- Verifica si hay propiedad horizontal: puede requerir reglamento, conformidades o autorizaciones.
- No uses el Aviso de Obra para ocultar un permiso mayor: si el alcance no encuadra, el ahorro inicial puede terminar en clausura o rehacer expediente.
- Reserva margen para observaciones: en tramites reales pueden pedir ajustes de documentacion, antecedentes o superficies.
Ruta recomendada
Preguntas frecuentes
El Aviso de Obra en CABA es gratis?
La pagina oficial de Buenos Aires Ciudad lo informa como gratuito. Eso no significa que toda obra sea gratis de tramitar: si el alcance requiere permiso, documentacion tecnica u honorarios profesionales, aparecen otros costos.
Cuanto cobra un arquitecto por hacer la carpeta?
Depende del alcance. No cuesta lo mismo relevar y presentar una reforma menor que asumir proyecto, direccion y responsabilidad tecnica de una obra nueva. Pedir el desglose por etapas evita comparar solo el numero final.
Los derechos de construccion son un porcentaje fijo?
No como regla unica. La Ley Tarifaria vigente para CABA usa superficie, zona, uso y valores expresados en UT. Por eso hay que calcular sobre el caso concreto y no copiar un valor promedio de internet.
Que pasa si ya construi sin permiso?
Primero hay que diagnosticar si lo construido es reglamentario, antirreglamentario o subsanable. Puede haber recargos, ajustes de planos, multas o limitaciones para vender. En esos casos conviene leer la guia de regularizacion de planos y obra sin permiso.
¿Cuánto vale la UT de CABA en octubre de 2026?
$984,77 del 1 de octubre al 31 de diciembre de 2026, según la Resolución Conjunta 3/SSHA/26. Frente a los $906,12 del trimestre previo, la variación es de aproximadamente 8,68%.
¿Sube 8,68% todo el costo de un plano municipal?
No. La variación corresponde al valor de la UT. Solo afecta en esa proporción a un concepto si está expresado en una cantidad fija de UT y no cambian otros parámetros. Honorarios, visados, superficies y recargos se calculan por sus reglas propias.
Conclusion: el proximo paso razonable
Si estas por reformar o construir en CABA, el paso razonable no es pedir “el plano mas barato”, sino armar una matriz de alcance: que obra queres hacer, que tramite corresponde, que profesional firma, que documentos se entregan y que derechos oficiales pueden aparecer. Con esa base, el presupuesto deja de ser una apuesta y se vuelve comparable.
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Fuentes y fecha de revisión
Revisión editorial: 3 de octubre de 2026. Se cotejaron la Resolución Conjunta 3/SSHA/26, la Ley Arancelaria 6.928, el resumen profesional del CPIC y el trámite de Aviso de Obra de GCBA.