¿Hiciste una ampliación sin permiso? ¿Querés vender pero no tenés los planos al día? La legalización de obras es un trámite fundamental que muchos propietarios desconocen hasta que lo necesitan.
En esta guía te explicamos todo sobre planos municipales, regularización de construcciones y los costos actualizados para Buenos Aires en 2026.
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Para Vender la Propiedad
Sin planos al día, no podés escriturar. Muchas ventas se caen por construcciones no declaradas que el comprador descubre en la tasación.
Para Obtener Créditos Hipotecarios
Los bancos verifican que la superficie construida coincida con la declarada. Sin regularizar, no hay crédito.
Para Evitar Multas
Las inspecciones municipales pueden detectar construcciones irregulares y generar multas significativas. Mejor regularizar proactivamente.
Para Aumentar el Valor
Los m² declarados definen el valor de tasación. Una ampliación no regularizada es como si no existiera para el mercado.
Tipos de Trámites
🏗️ Permiso de Obra Nueva
Para construcciones que aún no comenzaron. Incluye:
- Planos de arquitectura aprobados
- Cálculo estructural
- Instalaciones (eléctrica, sanitaria, gas)
- Pago de derechos de construcción
📄 Plano Conforme a Obra
Para construcciones ya realizadas sin permiso previo. Se releva lo construido y se presenta para regularizar.
✅ Final de Obra
Certificación de que la obra se completó según los planos aprobados. Requisito para habitar legalmente.
➕ Ampliación / Modificación
Para agregar m² o modificar una construcción existente. Puede hacerse antes (permiso) o después (regularización).
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Proceso de Legalización Paso a Paso
1. Relevamiento
Un arquitecto matriculado visita la propiedad, toma medidas y documenta todo lo construido con fotos y croquis.
2. Verificación Dominial
Se consulta la escritura y los antecedentes catastrales para verificar concordancia con la realidad.
3. Confección de Planos
Se dibujan los planos técnicos según normativa municipal, incluyendo plantas, cortes y fachadas.
4. Presentación Municipal
Se ingresa el expediente con toda la documentación, planos firmados y pago de tasas correspondientes.
5. Inspección y Aprobación
El municipio inspecciona y, si todo está en orden, aprueba los planos y emite el final de obra.
Costos Legalización Buenos Aires 2026
Honorarios Profesionales
- Hasta 50m²: $500.000 - $900.000
- 50-100m²: $900.000 - $1.500.000
- 100-200m²: $1.500.000 - $2.500.000
- Más de 200m²: Presupuesto particular
Tasas Municipales (CABA)
- Derechos de construcción: ~$15.000-25.000 por m²
- Visados y sellados: $50.000 - $150.000
- Certificados: Variable según trámite
Nota: Los valores en pesos son referenciales y se actualizan periódicamente. Consultá por valores actuales.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta legalizar una obra en Buenos Aires?
Los costos varían según los m²: Hasta 50m² desde $500.000-900.000, 50-100m² desde $900.000-1.500.000, más de 100m² se presupuesta particularmente. Incluye honorarios profesionales y tasas municipales.
¿Qué es un plano conforme a obra?
Es un plano que documenta una construcción que se realizó sin permiso previo. Permite regularizar la situación frente al municipio y es requisito para vender la propiedad.
¿Cuánto tarda la legalización?
El proceso completo tarda entre 3 y 6 meses dependiendo del municipio, complejidad de la obra y documentación disponible. Algunos casos urgentes pueden acelerarse.
¿Puedo legalizar cualquier construcción?
La mayoría sí, pero hay excepciones. Construcciones que violan retiros obligatorios, alturas máximas o FOS/FOT pueden requerir demoliciones parciales o no ser legalizables. Cada caso se evalúa individualmente.
Conclusión
La legalización de obras es una inversión que protege tu patrimonio, permite vender o hipotecar, y evita problemas legales futuros. Mejor hacerlo ahora que cuando sea urgente.
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