Remodelar un PH: Cómo Tirar Muros Portantes, Techar el Patio y Costos 2026

Guía técnica de arquitectura — agosto 2026: El PH (Propiedad Horizontal sin expensas o con gastos mínimos) es uno de los tesoros inmobiliarios más codiciados de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires. Con techos altos, pisos de pinotea originales, muros macizos y patios propios, ofrecen una calidad de vida que los departamentos modernos rara vez logran igualar. Sin embargo, su configuración original —diseñada a principios del siglo XX con habitaciones en hilera tipo "casa chorizo", patios descubiertos angostos y cocinas diminutas al fondo— exige una remodelación integral con criterio estructural para transformarlos en hogares luminosos, fluidos y energéticamente eficientes.

En esta guía técnica de Estudio Lat, detallamos los aspectos constructivos más críticos al intervenir un PH: cómo demoler muros portantes con apeos metálicos seguros, cómo techar el patio central para ganar metros habitables sin perder ventilación, la renovación total de instalaciones y los costos reales de obra por metro cuadrado actualizados a 2026.

1. Diagnóstico estructural: Muros de 30 cm vs Tabiques y bovedillas

Antes de proyectar la demolición de una pared para integrar la cocina con el living, es indispensable comprender cómo resiste las cargas un PH antiguo. A diferencia de los edificios modernos de hormigón armado con vigas y columnas independientes, las casas antiguas y PHs funcionan mediante estructuras murarias portantes:

• Muros de carga (20 a 30 cm de espesor): Construidos con ladrillo macizo común asentado en cal viva o barro. Estos muros no solo dividen ambientes; reciben directamente el peso de los techos, las bovedillas de bovedilla catalana o las viguetas de pinotea de los entrepisos y terrazas.
• Tabiques divisorios (10 a 15 cm de espesor): Muros secundarios que no soportan cargas directas pero que con los años pueden haber entrado en carga por flexión natural de las vigas superiores.
• Techos de bovedilla y perfiles doble T: Formados por viguetas de hierro separadas cada 60–80 cm con ladrillos en arco. Si el hierro se oxida por filtraciones históricas, el perfil se expande y fisura la mampostería.

2. Cómo tirar muros portantes: El proceso de apeo con perfiles IPN

Para lograr la codiciada planta abierta (open concept) con una isla de cocina y un living continuo de 35 a 50 m², es necesario realizar una maniobra estructural denominada apeo. El procedimiento constructivo correcto se desarrolla en 5 pasos secuenciales:

1. Apuntalamiento preventivo de descarga: Se instalan puntales telescópicos metálicos a ambos lados del muro a demoler, apoyados sobre soleras de madera pesada para distribuir la carga en el piso inferior sin punzonar el solado.
2. Caladura superior por tramos: Se realiza una abertura horizontal en la parte superior del ladrillo, justo por debajo del apoyo de los tirantes o viguetas del techo.
3. Montaje de la viga metálica (Perfil IPN o UPN enfrentados): Se introduce una viga de acero estructural dimensionada por cálculo (habitualmente perfiles IPN 180, 200 o 240 mm según la luz libre de 3,50 a 5,50 metros).
4. Acuñamiento y relleno con mortero expansivo (Grout): El espacio milimétrico entre la viga de acero y el techo existente se sella con mortero de alta resistencia sin contracción para garantizar la transferencia inmediata de cargas antes de retirar los puntales.
5. Demolición inferior controlada: Una vez fraguado el mortero de acuñamiento, se demuele cuidadosamente la mampostería inferior a mano o con demoledores neumáticos ligeros para no generar vibraciones excesivas que afecten las paredes linderas.

3. El patio central: De espacio residual a pulmón vidriado de doble altura

El patio central de 12 a 25 m² suele ser el corazón del PH. Sin embargo, en su estado original suele acumular frío y humedad en invierno y quedar desaprovechado durante gran parte del año. Techar este espacio de forma inteligente permite incorporarlo a la superficie cubierta como comedor principal, jardín de invierno o estar de doble altura:

4. Instalaciones desde cero y tratamiento de humedad de cimientos

Las reformas cosméticas (pintar y cambiar azulejos) sobre cañerías viejas son la causa #1 de frustración económica. En un PH de más de 40 años, el 100% de las instalaciones debe ejecutarse a nuevo:

Renovación Sanitaria y de Gas

• Agua y desagües: Reemplazo total de caños de plomo e hidrobronz por polipropileno termofusión tricapa (Acqua System o similar). Los desagües cloacales se renuevan en PVC con junta elástica de doble labio (Awaduct), instalando cámaras de inspección accesibles.
• Gas y calefacción: Cañerías de gas en acero con recubrimiento de polietileno (Sigas Thermofusión) y cálculo para caldera dual que abastezca radiadores de aluminio o losa radiante.

Instalación Eléctrica Normalizada

Los cables antiguos entelados no soportan el consumo de anafes de inducción, hornos eléctricos ni aires acondicionados inverter. Se instala un nuevo tablero seccional con disyuntor diferencial de 40A y circuitos separados: tomas de uso general (TUG), iluminación (IUG) y circuitos especiales de fuerza motriz (TUE) con puesta a tierra reglamentaria.

Tratamiento Radical de la Humedad por Capilaridad

Los muros antiguos carecen de capa aisladora horizontal plástica. Para frenar el ascenso del agua desde los cimientos:

1. Inyección química de siliconas/siloxanos: Perforaciones cada 10 cm en la base de las paredes a 45° con inyección saturada de resinas hidrófugas que cristalizan los poros del ladrillo.
2. Revoques macroporosos deshumidificantes: Picado de revoque hasta el ladrillo vivo hasta 1 metro de altura y aplicación de morteros transpirables que evaporan la humedad residual sin englobar la pintura.
3. Tabiques de yeso (Durlock) con cámara de aire ventilada: Solución ideal cuando se combinan paredes de ladrillo visto con tabiques perimetrales técnicos.

5. Aprovechar la azotea: Ganar un quincho o master suite con Steel Frame

La azotea transitable propia es la mayor ventaja competitiva de un PH en planta alta o al fondo. Construir sobre la terraza permite sumar entre 25 y 60 m² cubiertos sin comprar terreno adicional.

Para no sobrecargar los muros antiguos de planta baja, la ampliación debe ejecutarse con sistemas livianos en seco (Steel Frame o estructura metálica). Con un peso de solo 45 kg/m² (frente a los más de 250 kg/m² de la mampostería tradicional), el Steel Frame permite levantar un quincho con asador, un estudio de trabajo o una suite con baño privado en plazos récord de 60 a 90 días.

6. Normativa en CABA, partes comunes y reglamento de copropiedad

Antes de iniciar la obra, es indispensable revisar el Reglamento de Copropiedad del inmueble:

• Superficies de uso exclusivo vs comunes: La mayoría de los patios y terrazas de los PHs están asignados como "partes comunes de uso exclusivo". Modificar su volumetría o techar patios puede requerir la conformidad de los copropietarios según el reglamento.
• Muros medianeros y pasillo común: El pasillo de acceso debe protegerse escrupulosamente durante la obra (colocación de piso fenólico protector y limpieza diaria de escombros para evitar conflictos vecinales).
• Aviso de Obra y Permiso Municipal (CABA): Las reformas interiores que no incrementen superficie cubierta computable suelen encuadrarse como Aviso de Obra. Si se techa el patio o se amplía la terraza, se tramita un Permiso de Obra Menor con profesional matriculado (CPAU / CPIC).

7. Costos reales de remodelación de PH en Buenos Aires 2026

A agosto de 2026, los presupuestos referenciales para reformar un PH en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se estructuran en los siguientes rangos por metro cuadrado (valores en USD billete llave en mano con materiales de primera calidad y mano de obra profesional):

Para calcular el costo de diseño, renders fotorrealistas y dirección de obra, podés consultar nuestra tabla de precios de renders y proyectos y la guía de honorarios de arquitectos en CABA 2026.

8. Checklist del arquitecto antes de comprar o reformar un PH

1. Inspección de techos y bovedillas: Subir a la azotea y revisar el estado de las membranas asfálticas y la ausencia de óxido en perfiles de bovedillas.
2. Medición in situ con láser: Los planos municipales antiguos suelen diferir de la realidad en 5 a 15 cm por ambiente debido a reformas informales pasadas.
3. Verificación de presión de agua: Si el PH está al fondo, confirmar si posee tanque de reserva individual y bomba presurizadora o si comparte bajada común.
4. Aislamiento acústico en medianeras: Prever un trasdosado autoportante de lana de roca + placa de yeso acústica en la pared lindera con el vecino.
5. Entrada de materiales y retiro de escombros: Si el pasillo es largo y angosto (menos de 90 cm), calcular el sobrecosto de acarreo manual de bolsas y perfiles IPN.
6. Visualización 3D previa: Desarrollar un anteproyecto con renders fotorrealistas para definir exactamente dónde entra la luz solar cenital y cómo se organiza el mobiliario antes de iniciar demoliciones.

9. Preguntas frecuentes sobre reformas en PH