Antes de poner un solo ladrillo necesitás tener los permisos de construcción en regla. Sin ellos te arriesgás a multas, demoliciones y problemas legales al querer escriturar.

En esta guía te explicamos paso a paso los trámites para construir en CABA y provincia de Buenos Aires en 2026, cuánto cuestan y cuánto tardan.

Trámites para Construir en CABA (Ciudad Autónoma)

1. Aviso de Obra (Obras Menores)

Para obras de hasta 300m² sin cambios estructurales significativos:

  • Se tramita por el sistema TAD (Trámites a Distancia) del GCBA
  • Requiere: planos firmados por profesional matriculado, seguro ART, título de propiedad
  • Costo: derechos de construcción ≈ 1% del costo de obra declarado
  • Tiempo: 15-30 días hábiles

2. Permiso de Obra (Obras Mayores)

Para construcciones nuevas, ampliaciones mayores o cambios estructurales:

  • Requiere proyecto completo firmado por Director de Obra matriculado
  • Planos de arquitectura, estructura e instalaciones
  • Estudio de suelos, seguro de responsabilidad civil y ART
  • Costo: derechos ≈ 1.5-2% del costo de obra
  • Tiempo: 1-3 meses

3. Registro IERIC

Todos los trabajadores de la construcción deben estar registrados en el IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción). Es obligatorio para obtener el permiso de obra.

4. Final de Obra

Al terminar la construcción, el Director de Obra presenta el certificado de final de obra. Sin este documento no podés escriturar ni vender la propiedad.

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Trámites en Provincia de Buenos Aires

Los trámites en provincia varían por municipio, pero en general necesitás:

  1. Visado de planos en el Colegio de Arquitectos (CAPBA)
  2. Aprobación de planos en el municipio correspondiente
  3. Habilitación de obra — autorización para comenzar
  4. Inspecciones periódicas del municipio durante la obra
  5. Final de obra — certificado de habitabilidad

Documentación Necesaria

📁 Checklist: Tu "Carpeta Municipal"

Para no rebotar en la municipalidad, asegurate de tener todo esto antes de iniciar:

  • ✓
    Título de Propiedad: Copia certificada o escritura.
  • ✓
    Plano de Mensura: Actualizado y aprobado por agrimensor.
  • ✓
    Encomienda Profesional: Contrato visado por el Consejo/Colegio profesional.
  • ✓
    Planos de Obra: Arquitectura, estructuras, electricidad y sanitarios (firmados).
  • ✓
    Libre Deuda: ABL y libre deuda profesional.

Documentos que te van a pedir en casi todos los casos:

  • ✅ Título de propiedad o boleto de compraventa
  • ✅ Plano de mensura del terreno
  • ✅ Planos de arquitectura firmados por profesional matriculado
  • ✅ Plano de arquitectura firmados por profesional matriculado
  • ✅ Plano de estructura (cálculo estructural)
  • ✅ Estudio de suelos
  • ✅ Seguro ART para trabajadores
  • ✅ Seguro de responsabilidad civil
  • ✅ DNI del propietario
    • Tipo de Trámite Demora Estimada Costo Municipal (Aprox) ¿Requiere Arquitecto?
    Aviso de Obra Immediate (48hs) Bajo Sí
    Permiso de Obra (Micro/Menor) 1 - 3 meses Medio Sí
    Permiso de Obra (Medio/Mayor) 3 - 6 meses Alto Sí
    Final de Obra 2 - 4 meses Medio Sí

    * Los tiempos dependen de la agilidad del GBA/Municipio y la corrección de los planos.

    Etapas del Trámite (Paso a Paso)

    1. Relevamiento y Anteproyecto

    El arquitecto visita la obra, toma medidas y diseña la propuesta según el Código de Edificación.

    2. Presentación Municipal (TAD / Presencial)

    Se suben los planos y la encomienda profesional al sistema del municipio.

    3. Correcciones y Visados

    El municipio revisa. Si hay observaciones, el arquitecto corrige y vuelve a subir.

    4. Aprobación y Pago de Derechos

    Una vez aprobado, se pagan los derechos de construcción y se emite el permiso.

    ⚠️ Riesgos de Construir sin Permiso

    • ❌ Clausura de obra: Los inspectores municipales pueden frenar tu obra y precintarla.
    • ❌ Multas elevadas: Hasta 5 veces el valor de los derechos de construcción.
    • ❌ Problemas legales: Imposibilidad de escriturar o vender la propiedad a futuro.
    • ❌ Demolición: Si lo construido infringe el código (FOT/FOS), pueden obligarte a demoler.

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    ¿Cuánto tardan los permisos de obra?

    Aviso de Obra: 15-30 días. Permiso de Obra: 1-3 meses. Final de obra: 1-2 meses adicionales.