Hipotecas divisibles y permisología: qué se dijo en la Expo (12–13/08)

Actualización 13 de agosto de 2026: en la apertura de la 16.ª Expo Real Estate Argentina (Hilton Puerto Madero, 12 y 13/08) Damián Tabakman (CEDU + AEV) y el ministro Federico Sturzenegger pusieron sobre la mesa tres temas que importan más que un stand: hipotecas divisibles, permisología y un posible régimen de incentivos para construir. Esta nota no es una guía para ir a la feria: traduce lo que se dijo a decisiones de carpeta, permiso y crédito.

Respuesta rápida

• Las hipotecas divisibles ya tienen marco (DNU 1017/2024 y reglamentación 2025). El cuello de botella, según CEDU, sigue siendo que casi no hay producto masivo en bancos.
• Tabakman pidió foco en esa herramienta, un RIGI para la construcción y menos demora de aprobaciones. Puso de ejemplo la provincia de Buenos Aires: un desarrollo urbanístico puede tardar al menos 10 años en completar el circuito.
• Sturzenegger respondió con agenda de mercado de capitales (reforma a enviar al Congreso, prendas, crowdfunding) y un esquema de presentaciones a cargo de profesionales, con control posterior por declaración jurada.
• Ámbito relevó otro dato de Tabakman: buena parte de los bancos privados ya colocó el volumen que su fondeo actual puede sostener y empezó a restringir líneas nuevas.
• Qué hacer esta semana: no frenes un permiso “a la espera del RIGI”. Ordená proyecto, subdivisión y carpeta técnica como si el crédito al pozo pudiera aparecer. El trámite largo se gana ahora.

Si tu duda es cómo moverte en la feria (accesos, foro, workshops), usá la guía de Expo Real Estate agosto 2026. Si el tema es cuota UVA para ampliar o refaccionar una casa ya existente, andá a la comparativa de créditos UVA.

Qué se dijo el 12/08 (y qué sigue hoy)

La cobertura de Forbes Argentina y Los Andes coincide en el cruce de reclamos. Tabakman abrió el 16.º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias con tres pedidos que el sector arrastra desde 2024–2025: incentivos impositivos (citó el modelo uruguayo de viviendas promovidas), hipotecas divisibles y tiempos de aprobación más cortos. Sturzenegger, en la misma apertura, no anunció un RIGI inmobiliario: desplazó el eje a fondeo de largo plazo y a menos obligaciones regulatorias.

El jueves 13/08 no cierra el debate

Hoy el Congreso abre con análisis macro (Damián Di Pace) y el Foro Vaca Muerta sigue en paralelo. Nada de eso reemplaza un permiso municipal ni un boleto bien armado: sirve para calibrar en qué instrumento todavía no hay producto.

Hipotecas divisibles: marco legal vs producto bancario

La figura permite hipotecar un inmueble en proyecto y, al subdividir o afectar a PH, partir crédito y garantía entre unidades. El DNU 1017/2024 y la Res. Conjunta 2/2025 (2025) la habilitaron. En papel, un comprador podría financiar un pozo con lógica parecida a la de una unidad terminada.

Por qué casi no se usa

• Los bancos hipotecan, en la práctica, vivienda escriturable. El pozo sigue afuera del circuito masivo.
• Tabakman ya había dicho en 2025 que no había producto masivo. En la Expo 2026 el pedido se repitió.
• Hay casos puntuales (por ejemplo, convenios banco-desarrollador). No equivalen a una línea abierta para cualquier fideicomiso de 12 unidades en el conurbano.
• Sturzenegger planteó que, para que las hipotecas crezcan, hace falta más ahorro local de largo plazo. Habló de un producto de mercado de capitales tipo cartera UVA + 8, 9 o 10 puntos como alternativa de fondeo, no de un listado nuevo de sucursales.

Qué tiene que estar listo en la carpeta del proyecto

• Dominio libre de gravámenes (o gravámenes reconocidos por el acreedor).
• Proyecto de subdivisión / PH con cantidad, destino y tipología de unidades.
• Conformidad contractual para dividir crédito y garantía al escriturar cada UF.
• Memoria de obra, cómputo y plazo realistas. Un banco no va a fondear un pozo con “después vemos las terminaciones”.

Eso es trabajo de arquitecto y de escribano, no de un stand. Si todavía no hay anteproyecto, empezá por qué incluye un proyecto de arquitectura y por planos municipales vs proyecto ejecutivo.

Permisología: 10 años en PBA y el planteo de DJ profesional

Tabakman usó PBA como ejemplo extremo: un desarrollo urbanístico puede tardar una década. No es el mismo trámite que un aviso de obra en CABA, pero el mensaje para quien compra tierra “para construir en dos años” es claro: el calendario municipal manda más que el de la feria.

Qué propuso Sturzenegger

Que las presentaciones ante organismos públicos estén a cargo de profesionales que asuman responsabilidad, con control posterior basado en declaraciones juradas. Es un anuncio de dirección, no una norma municipal ya vigente en todos los partidos. Hasta que tu municipio no cambie el circuito, el expediente sigue siendo el de siempre.

Cómo usarlo sin ilusionarte

• En CABA, el camino concreto sigue siendo aviso vs permiso, derechos y documentación técnica. Guías: permisos en CABA y plano municipal e impuestos.
• En Córdoba, Rosario o Mendoza no copies el circuito porteño. Usá trámites por ciudad.
• Si el lote está en un partido bonaerense con loteo o cambio de uso, presupuestá años, no meses, hasta tener certeza de edificar.
• Un profesional que firma DJ no reemplaza un cómputo ni un estudio de suelo. Reduce (si se reglamenta) la espera de control previo; no elimina responsabilidad.

RIGI, impuestos y crédito: qué no esperar para mañana

Tabakman pidió que el RIGI contemple a la construcción y citó el modelo uruguayo de vivienda promovida. Sturzenegger no cerró ese pedido: habló de más ahorro de largo plazo, reforma de mercado de capitales (prendas y crowdfunding) y menos obligaciones —incluido el rol de los corredores, que según su criterio deberían contratarse por valor y no solo por norma.

Traducción: un particular que se hace la casa no debería frenar el proyecto a la espera de un RIGI. Si llega, apunta a otra escala. El UVA de refacción es otro mercado; el pozo sigue esperando hipotecas divisibles con fondeo real.

Checklist para arquitectos, inversores y quien va a construir

1. Anotá el instrumento, no el slogan. “Hay crédito” no es lo mismo que “hay hipoteca divisible para este fideicomiso”.
2. Pedí por escrito si el banco o el desarrollador opera con boleto registrable e hipoteca divisible, o solo con venta tradicional al costo.
3. Cerrá la carpeta de subdivisión/PH aunque hoy no haya banco. Es el cuello que más tarde duele.
4. Separá plazos: permiso de obra ≠ loteo ≠ cambio de uso ≠ escrituración de UF.
5. No mezcles UVA de refacción con crédito al pozo. Son mercados distintos.
6. Si comprás tierra, cruzá normativa y servicios antes del boleto. Checklist: comprar terreno para construir.
7. Si vas a construir ahora, actualizá costos con el índice del contrato, no con un titular de feria. Ver CAMARCO vs ICC.

Fuentes y criterios

• Forbes Argentina (12/08/2026): reclamos de Tabakman (RIGI, vivienda promovida, hipotecas divisibles, 10 años en PBA) y respuesta de Sturzenegger (fondeo, mercado de capitales, DJ profesional).
• Los Andes (12/08/2026): cobertura de la apertura; bancos, UVA como producto de mercado de capitales, desregulación de corredores.
• Ámbito (12–13/08/2026): límite de fondeo en bancos privados; agenda del jueves (Di Pace) y Foro Vaca Muerta.
• Argentina.gob.ar: reglamentación de hipotecas divisibles (Res. Conjunta 2/2025) y DNU 1017/2024.
• Criterio Estudio Lat: tratar anuncios de desregulación como dirección de política, no como permiso ya otorgado en tu municipio.

Preguntas frecuentes